「京东方000725」假期过后,房企融资额暴跌,偿债高峰来了。住房企业的财务压力是前所未有的

股票资讯  2021-04-10 11:00:08

中国时报记者陆晓晓北京报道

随着疫情的爆发,像很多行业一样,房地产也受到了很大的影响。春节过后,房地产企业融资额度突然下降,售楼处被关闭,企业收钱的途径被堵死。企业开设网上售楼处的效果还没有出现。

一方面,企业现金流入口大幅萎缩;另一方面,雇员的工资、供应商的付款和土地付款仍然需要支付。2020年,仍然是房地产企业债券到期的高峰期。95家房地产企业债券年内到期金额达到5000多亿元,房地产企业面临前所未有的资金压力。

融资金额大幅减少

来自嘉里的数据显示,据不完全统计,2020年1月25日至2月10日,共17天,95家典型房企春节后仅完成4笔债务融资,涉及金额不足100亿元,较2019年春节同期下降86%,去年同期发债金额是今年的7.3倍。到目前为止,房企发债主要以海外发债为主,国内发债受疫情持续影响较大。

楼市新生产者陈雷在接受《中国时报》记者采访时表示,疫情过后,整个行业的现金流收紧,国家可能会采取更宽松的融资政策,但更有可能是有针对性的支持。一旦大量资金在短期内进入,房地产行业的特殊性将影响行业的健康稳定发展。央行虽然降息,但仍强调“房市不宜投机”。预计今年和2019年一样,融资环境不容乐观。

58房屋研究院首席分析师张博对房企未来的融资前景表示乐观。他告诉《中国时报》,2020年房企融资市场有望放缓。如果说房地产是2019年国家调控的重点行业,那么受2020年疫情的影响,房地产行业已经成为一个急需政策扶持的行业,尤其是金融支持不可或缺。从无锡和Xi 2月份已经出台的政策来看,预售条件的放宽和土地出让的放宽都与金融有关。预计未来将有更多城市跟进,房地产开发行业整体金融方面的有序放松将是一个大概率事件。

现金流阻塞

受疫情影响,不少房地产企业为了减少人群聚集,暂停线下售楼处的销售活动,堵塞了企业通过项目回笼资金的渠道。

在网上售楼处陆续关闭的情况下,万科、世茂、龙湖、蓝光、北京投资发展(600683)等多家房地产企业纷纷开设网上售楼处,利用VR等技术快速搭建网上立体展示平台,不少企业开始了购房者的现场销售,试图通过网络引导客户。

某房地产企业内部人士告诉《中国时报》记者,疫情对公司最大的影响就是售楼处被关闭,工地被关闭,直接结果就是项目无法正常销售。线下销售已暂停,线上销售未生效。再加上复工延迟,一季度供应量减少,可售房屋相应减少,打乱了房企的现金还款和资金还款计划。

网上销售的效果如何?张博表示,在5G的大趋势下,在线售楼处或帮助用户找房子的在线方式将会迅速发展,这种流行病在一定程度上起到了催化作用,加速了房地产行业的在线进程。但网上售楼处在疫情期间效果有限,网上展示项目在技术和用户体现方面都取得了明显的进步。但制约作用不是营销工具本身,而是在疫情前的短期内购房需求会受到很大抑制,用户关注的焦点是疫情的发展和生活本身的衣食住行相关方面。网络营销的方式会在疫情过后“显示出它的神奇力量”,尤其是疫情结束后的1-2个月,更有可能是网络房屋搜索的集中爆发期。

偿还债务的高峰期即将到来

在融资难、催收难的情况下,房企的偿债压力急剧增大。据凯瑞分析,根据房地产企业债券到期情况,2020年是房地产企业债券到期的高峰期,全年95家房地产企业到期债券达到5000多亿元,比2019年增长45%。据不完全统计,3月份房地产企业到期债券总额达到330多亿元。虽然2020年1月到期的债券数量相对较少,但房地产企业海外债券的到期日是当年的高峰期。

企业的现金流正受到前所未有的考验。上述业务人士提到,在融资回报有限的情况下,员工工资、供应商付款、土地付款仍需支付,给房企整体现金流带来很大压力,部分小户型房企、高负债房企面临资金链紧张。

根据张博的分析,疫情阶段是对房企现金流的重要考验,房地产开发行业本身对金融的依赖程度很高。由于负债水平高,过去采用高周转模式的房企压力激增。

陈雷还提到,2020年,许多房地产企业将迎来偿债高峰期。受疫情影响,小洋春和返乡购房者都化为乌有,对高成交量开发商打击很大。如果之前现金流本身紧张,必然会有企业申请破产或者低价出售项目甚至被收购。

房地产企业如何度过这次疫情的考验期?张博建议,对于房地产企业来说,目前最重要的有三点:第一,不要太激进,通过精细化的管理操作来保证资金的安全。施工人员、材料采购、施工组织等。应该提前做好准备。毕竟现在生活远比规模重要;二是提升能力,加强基层单位赋权,确保各单位安全有序恢复生产建设;第三,提前做好准备,为疫情后购房热的快速反弹做好准备,包括销售策略和宣传策略,充分重视线上客户渠道。

主编:张北主编:张玉宁


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