许多地方对一些房企在楼市的表现进行了严格的“预警”调查 广发聚丰基金查询

股票资讯  2021-03-05 17:57:04

我们的记者陈京斌在广州报道

很多地方继续对房地产交易资金进行监管。

据悉,春节假期后,广州等地正在查处非法流入的商业贷款,特别是当年申请商业贷款和个人房贷的客户。其中,如果客户无法解释或者银行不接受客户的解释,需要做好提前结清房贷的准备。

事实上,中国商报记者了解到,广州并不是唯一一个调查住房贷款非法流入楼市的地方。自2020年以来,深圳、北京、上海等一线城市的监管部门已经发布了多份文件,防止经营性贷款流入房地产市场。

同时,金融监管部门也对房地产融资采取了一系列有针对性的调控措施。之前有“三条红线”,对房地产企业的资产负债水平和结构提出了新的要求,之后有《关于银行业金融机构房地产贷款集中度的通知》,对银行房地产贷款结构提出了要求。

值得注意的是,在这种背景下,房地产行业也面临着加速洗牌和分化的局面。很多房地产企业都有业绩亏损甚至违约。云南城头、美豪地产等房企公布了前期亏损表现,华夏幸福、新华联等房企也相继违约。

中国房地产数据研究所所长陈升建议,房地产企业应保护现金流,并按要求减少负债。“在当前形势下,房企应该像保护眼睛一样保护现金流,必须符合国家监管要求,尽量减少负债。”

房地产调控“多管齐下”

近年来,由于个人商业贷款利率低于抵押贷款利率,商业贷款频繁违规流入房地产市场,成为金融监管部门严格调查和严格控制的对象。

根据相关统计报告数据,房地产贷款和经营性贷款同时增长。根据央行发布的《2020年金融机构贷款投资统计报告》,2020年末,本外币户经营性贷款余额13.62万亿元,同比增长20%,增速比上年末高7.5个百分点;全年增长2.27万亿元,比去年同期增长1万亿元。

居民消费贷款(经营性贷款)余额49.57万亿元,同比增长12.7%,增速比上年末低3.6个百分点;全年增加5.59万亿元,同比减少5717亿元。

为了防止非法商业贷款流入房地产市场,自2020年以来,许多一线城市开始加强商业贷款流入房地产市场的“防火墙”。

2020年4月20日,中国人民银行深圳中直支行货币信贷室发布《关于住房贷款资金非法流入房地产市场的紧急自查通知》,要求银行立即对2020年以来新发放的住房贷款(包括作为企业或个人的借款人)进行自查,主要包括截至2020年3月底的住房贷款余额、贷前准入、贷款管理、贷后管理等情况。

今年春节前后,广州、北京、上海等一线城市监管部门也陆续出台文件,防止商业贷款流入楼市。

记者注意到,近两年来,监管部门不仅严格控制房地产金融中的住房贷款资金来源,还对住房企业的资金链和银行贷款结构提出了新的要求。

2020年8月,以“三条红线”为代表的房地产金融审慎管理政策正式提出。根据监管部门要求,房地产融资管理主要以“三条红线”为主,具体为:不含预付款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金负债率不到一倍。根据房企“踩线”的情况,分为“红、橙、黄、绿”四个档次,然后实行差异化债务规模管理。

2020年最后一天,监管力度将继续加大。央行和银监会联合出台新政策,对房地产贷款和个人住房贷款占银行贷款总额的比例设定上限。银行根据资产规模和机构类型分为五个等级。如果两个指标都达到上限,每个档次的房地产开发贷款上限在5% ~ 7.5%左右。这相当于监管部门为银行设定了明确的目标,禁止过多的资本流入房地产。

智信投资研究所认为,监管部门严格规范住房金融政策的意图已经比较明确,“三条红线”和集中管理体现了监管部门住房金融政策的连续性,是完善我国宏观审慎管理体系、完善房地产金融管理长效机制的重要举措。

广东省房协专家委员龙斌也指出,加强房地产金融监管确实重要。“主要背景是防范金融风险。因为房地产是资金密集型行业,金融风险发生的可能性会比较高,所以规范房地产金融非常重要。”

多室企业绩效的“预警”

随着房地产调控力度的进一步加大,另一个不容忽视的现象是,它对许多房地产企业的资金链和绩效产生了直接影响。

中国房地产数据研究所所长陈升告诉记者,住房金融政策的严格监管对许多房地产企业产生了直接影响。“三条红线和对银行的贷款比例要求都是房地产金融调控的一部分,旨在遏制一些一线城市的投机和房价热。“多管齐下”的监管已经对房地产企业产生了相对直接的影响,尤其是那些增长迅速、负债过多、结构不合理的房地产企业。”

龙斌分析指出,在房地产调控背景下,特别是严格控制资本流入房地产行业,对早期盲目征地、储备土地、土王的房企产生了突出影响。“这几年,很多房企都违约了。我认为主要有两个原因:第一,企业规模过大,扩张过度。由于受到整个经济环境的影响,它存在一些问题。第二个原因是产品市场应该还是有问题的。一方面需要更多的土地,花费更多的钱。另一方面,产品适销对路的时候也会出现财务问题。”

收紧调控政策叠加了疫情的影响,实际上造成了房企的加速洗牌和分化。根据春节前的业绩预测,多房企业的业绩是“预警”的。

近日,云南城投公布,预计2020年归属于上市公司股东的净利润为27.5亿元至23亿元,扣除后的亏损为36.3亿元至31.8亿元。同日,美豪地产也发布了业绩预警。2020年,上市公司股东扣除非净利润亏损4.3亿元至5.5亿元。

五大房地产企业之一的保利地产,利润增幅为个位数。根据其公布的业绩报告,2020年总营业收入为2452.62亿元,同比增长3.93%;营业利润522.51亿元,股东应占净利润289.08亿元,分别增长3.67%和3.39%。相比2019年40%以上的利润增长,2020年上交的答题卡很难满足市场。

新华联还宣布,2020年预计公司归属于股东的净利润为11亿元至13亿元,扣除后的亏损为11.5亿元至13.6亿元。恒隆地产还宣布,2020年归属于股东的净利润亏损为25.71亿港元。

此外,许多房地产企业也承认了债务危机。如果华夏幸福公开承认债务危机,52.55亿元债务逾期,公司可用资金只有8亿元。

泰和集团去年的违约金额仍然高达300多亿元。公告显示,截至2020年12月31日,公司逾期贷款金额为398.5亿元,未付利息为67.48亿元。新华联因资金不足,逾期贷款达13.44亿元。

房地产企业如何在宏观调控更加严格、疫情影响重叠的背景下“突围”?对此,陈升指出,房企要更加注重负债和现金流,确保企业正常经营。“住房企业既要保护现金流,又要符合国家监管要求,尽量减少负债。”

龙斌建议,要注意健全管理。“最重要的是稳健经营,其次是保持充足的现金流,让产品更适合市场最大的主流,注重产品质量,这样今年不会太差,未来也不会太差。房地产应该据说在经济调整过程中,它还是一个重要的工业市场。”

(编辑:赵毅校对:严静宁)


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